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房屋买卖注意六大热点问题

浏览量:    时间:2016-02-15 11:40:00

  12月2日,北京市一中院举行“房屋买卖六大热点问题暨典型案例发布新闻通报会”,提醒广大民众在房屋交易过程中留神注意“借名买房”、“一房数卖”、“阴阳合同”、“二手房买卖中的善意取得”、“经适房买卖以及央产房买卖”等六大常见问题。经分析,导致上述问题发生的原因各有不同:借名买房一般是为享受本不应由其享有的利益引发的,如90%的借名买房是为了规避因身份带来的购房限制;一房数 卖则是由于出卖人将房屋出售给不同的买受人而导致的;阴阳合同则多是为了规避税费而签订的;出卖人无权处分房屋容易引发买受人是否善意取得的问题;因经适 房政策法规的限制引发房屋买卖合同效力问题;央产房特殊交易政策引发合同难以履行等。


  一、一房数卖

??随着市场经济的活跃度不断攀升,在房屋买卖领域,在巨大利益的驱使下,“一房二买”甚至“一房数卖”现象时有出现,由此引发的纠纷也越来越多。所谓“一房数卖”,是指出卖人将同一套房屋先后出售给了不同的买受人。由此引发买受人要求确认其他房屋买卖合同无效、优先履行自己的房屋买卖合同、赔偿损失等纠纷。

??实务中,数个买受人维护自身权益时首先想到的是其他房屋买卖合同是否存在因恶意串通而无效的情形,若数个合同都不存在无效情形,且买受人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人:

  1、已经办理房屋所有权转移登记的;

  2、均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;

  3、均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。不能继续履行的合同买受人,可以要求出卖人承担违约责任,赔偿损失。


  二、阴阳合同

??所谓“阴阳合同”,顾名思义,就是在房屋买卖过程中当事人签订了两份合同,一份为当事人各执一份的实际履行的买卖合同即“阴合同”,另一份为双方办理网签登记时登记备案的合同即“阳合同”。我国房屋管理部门为了防止一房多卖、维护交易秩序,在房屋买卖过程中确立了网签程序,即双方签订网签合同后产生备案效力,不能再进行其他交易行为,从而保证交易安全。然而,由于国家征税是在不低于最低交易价的前提下,依据网签合同中的交易价格,故当事人在签订网签合同时往往故意降低价格,造成两份合同的房款不一致。

??实务中,一般认为,即便网签合同故意降低房屋交易价格,存在规避税收征管的目的,但并不影响整个房屋买卖合同的效力,对于房屋买卖合同的认定,应当根据真实意思的买卖合同来确定双方权利义务关系。


  三、借名买房

 ? “借名买房”,顾名思义,是指房屋的实际出资人借用他人名义购房,并将房屋所有权登记在出名人名下,但约定实际出资人享有房屋权益的行为。实务中,通常称实际出资人为“借名人”,称登记的房屋所有权人为“出名人”。由于房屋的实际出资人与登记所有权人不一致,借名买房行为发生后,借名人与出名人、相对人之间产生纠纷的情况屡见不鲜。

??借名人出资买房,却将房屋登记在其他人名下,主要有以下3种情况:

  1、不具备某类房屋的购房资格或受房屋限购政策限制,因而借用他人身份购买房屋。这是借名买房最常见的情形,占到了借名买房案件总数的90%以上。

  2、为了转移财产或逃避债务。

  3、为了节约将来可能发生的过户费用,父母将自己出资购买的房屋登记在子女名下通常是出于这一考虑。

  发生纠纷后,借名人基于对法律关系的认识所选择的救济路径对于自身权益的保护有很大影响。诉讼请求选择不当可能会导致得不到法院支持,延长诉讼时间,增加维权成本。为避免当事人徒增诉累,提出以下两方面建议:

  1、借名人主动起诉的情形。借名购房关系中,房屋所有权登记在出名人的名下,借名人对于房屋不享有所有权,而仅对于出名人享有合同权利,即要求出名人将房屋过户至自己名下的债权。故借名人不应直接起诉要求确认房屋所有权归自己所有,而应当以借名购房合同为依据,要求出名人协助办理过户手续。若借名人经法院释明后仍然要求确认房屋所有权归自己所有,法院将驳回其诉讼请求。

  2、出名人起诉的情形。出名人以自己为所有权人为由要求借名人返还房屋的场合,借名人可以以双方存在借名购房合同作为抗辩,亦可以提出反诉,要求办理房屋过户登记手续,法院在同一案件中合并审理,可以节约借名人的诉讼成本。若经过法院释明,借名人坚持不反诉的,法院仅就其抗辩是否成立进行审理,此时,借名人的举证情况至关重要,若借名人能够提出充分的证据证明借名购房关系的存在,且借名行为合法有效,法院将判决驳回出名人关于腾房的诉讼请求。


  四、二手房买卖中的善意取得


??对于普通民众而言,买房是生活中的大事,必须慎之又慎,尤其是对于个人之间的二手房买卖。然而有些交易风险确实令人猝不及防,比如出卖人虽然是不动产登记簿上的名义所有权人,但由于登记错误或存在隐名共有人等原因,其实际上并没有处分或单独处分房屋的权利,在该出卖人以自己名义出售房屋后,房屋原权利人往往会起诉到法院,要求追回房屋。在房屋已过户的情况下,买受人是否能够“保住”房屋产权,就要看其是否构成不动产的善意取得。

??根据物权法的规定,善意取得必须同时满足的三个条件是:

  1、房屋买受人受让房屋时是善意的,这里的“善意”指买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载,不知道出卖人无处分权。但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登记簿中物权登记错误或者登记簿中存在异议登记的除外。房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任。

  2、以合理的价格转让,是指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易行为,且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款。

  3、房屋善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件。房屋已经办理转移登记但尚未交付的不影响善意取得的构成,但该事实可以作为判断买受人是否构成善意的因素之一。


  五、经适房买卖


??经济适用住房是指已经列入国家计划,由政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。由于经适房自身的特殊性质,现行法律政策对于其上市交易采取了相应的限制措施。近年来,随着房地产业的迅猛发展,司法实践中随之出现大量因经适房买卖合同引发的纠纷,而其中又以经适房买卖合同效力的认定最为典型。


??依据现行政策、法律规定,经适房买卖合同并非一概无效,而是以出卖人转让房屋的原购房合同签订日期进行区分,采取“老房老政策,新房新政策”的办法,即出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订,当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记的,或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,可以认定合同有效。此处的上市交易条件一般指取得房屋所有权证书已满5年或者取得契税发票已满5年。经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果,适用《合同法》第五十八条的规定,并考虑居住安置问题妥善处理,在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素,公平合理地予以确定。


  六、央产房买卖

??央产房指原产权属于中央在京单位的住房,包括已购公有住房和职工住宅两大类。已购公有住房是指按房改成本价或标准价购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。在已购公有住房中,包括两类不得上市交易的住房,即不宜公开上市出售住房和部长房。不宜公开上市出售住房是指凡涉及国家安全、保密等特殊部门的住房,或者在机关办公、教学、科研区内,原产权单位认为不宜公开上市出售的住房。部长房是指部级干部按部级干部标准购买的部级干部住房或普通公有住房。另一类是职工住宅,指中央国家机关集中建设或各部门利用自用土地和危旧房改造等方式建设、参照经济适用住房价格出售的新建住房,以及参照经济适用住房价格出售的旧有住房。职工住宅不得上市交易。在京中央单位在职工住宅建设中用于安置搬迁户的住房又称搬迁安置住房,搬迁安置住房能否上市交易,取得原有房屋能否上市交易。

??由于央产房有的能够上市交易,有的不能上市交易,所以央产房的买卖,必须经过在京中央和国家机关住房交易办公室的审批,主要审批事项:1、是否建立住房档案;2、是否做好超标处理;3、是否属于不宜上市交易的房屋。

  综上所述,买房作为人生大事,若遭遇到上述问题既闹心又可能损害到自身的合法权益。不过广大民众可以在了解上述问题产生的原因后,有针对性地合法维权或者做好相应功 课规避类似纠纷的发生:对于借名买房问题,由于房屋登记在出名人名下,借名人需要清楚要求出名人协助办理过户手续是最佳选择;对于一房数卖问题,买受人购 房过程中应当及时督促出卖人转移房屋所有权,维护自身合法权益;对于“阴阳合同”问题,买受人则需要知晓虽然“阳合同”存在违反国家法律规定的情形,但并不导致整个合同无效,虽然可能受到行政处罚,房屋买卖合同还是以双方真实的买卖合同继续履行;对于二手房买卖中的善意取得问题,买受人若构成善意便能够 “保住”房屋产权;对于经适房买卖问题,虽然现行法律政策对于经适房上市交易采取了限制措施,但符合一定条件的经适房买卖还是可以被认定为有效的;对于央产房买卖问题,买受人需要注意各类性质的央产房分别适用不同的交易政策,民众在购房此类房屋时一定要提前了解相关政策,并要求出卖人获得相关审批,从而规避因政策障碍引发纠纷。

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